Abuso edilizio a Roma: come regolarizzare?

Risposta diretta

L'ampliamento del terrazzo senza permesso configura un abuso edilizio che va affrontato subito: la lettera del Comune di Roma è il segnale che il procedimento sanzionatorio è aperto. Ignorarla accelera il rischio di un'ordinanza di demolizione.

Quadro normativo

Il riferimento principale è il D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia)

• Art. 31 TUE — per le nuove costruzioni abusive o le variazioni essenziali, prevede l'ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi.
• Art. 34 TUE — per gli interventi in parziale difformità, consente in alternativa l'applicazione di una sanzione pecuniaria quando la demolizione pregiudicherebbe la parte legittima dell'edificio.
• Art. 36 TUE — disciplina l'accertamento di conformità (sanatoria ordinaria), che richiede la cosiddetta doppia conformità: l'opera deve rispettare le norme urbanistiche ed edilizie sia al momento della costruzione sia al momento della domanda.
• Art. 36-bis TUE — introdotto dal D.L. 69/2024, conv. con modificazioni in L. 105/2024 ("Decreto Salva Casa"): prevede una sanatoria semplificata per interventi in parziale difformità, richiedendo la conformità alla disciplina urbanistica vigente, senza la piena doppia conformità. È la norma più rilevante per il tuo caso.
• Art. 34-bis TUE (anch'esso modificato dal Salva Casa) — amplia le tolleranze costruttive: alcune difformità minori (entro soglie percentuali) non costituiscono abuso e non richiedono sanatoria.

Come funziona in pratica

• Un ampliamento strutturale o volumetricamente rilevante del terrazzo richiede generalmente il permesso di costruire (art. 10 TUE); interventi minori possono ricadere nella SCIA o nella CILA.
• Il Comune di Roma, attraverso il Municipio territorialmente competente (o lo Sportello Unico per l'Edilizia - SUET di Roma Capitale), può emettere ordinanza di demolizione oppure, in alternativa, irrogare una sanzione pecuniaria se la demolizione non è praticabile senza danneggiare la parte legittima.
• Presentare una domanda di accertamento di conformità (anche ai sensi del nuovo art. 36-bis TUE) sospende generalmente il procedimento sanzionatorio in corso.
• Il silenzio sulle richieste comunali non interrompe né sospende i termini: ogni giorno di attesa può trasformare una sanatoria possibile in un'ordinanza esecutiva.

Cosa conviene fare

• Rispondere entro i termini indicati nella lettera, anche solo comunicando l'intenzione di presentare istanza di regolarizzazione.
• Incaricare un tecnico abilitato (architetto o geometra) per una prima analisi: valutare se l'opera rientra nelle tolleranze del Salva Casa o se è sanabile tramite art. 36 o 36-bis TUE.
• Consultare un avvocato esperto in diritto urbanistico ed edilizio a Roma: in caso di ordinanza di demolizione già emessa o imminente, i termini per ricorrere al TAR Lazio sono strettissimi (60 giorni dalla notifica).
• Non affidarsi alla sola perizia tecnica per la parte procedimentale: un abuso a Roma richiede spesso sia il professionista tecnico sia la tutela legale.

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Questa risposta è generata da intelligenza artificiale e ha scopo puramente informativo. Non costituisce consulenza legale professionale.

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