Proposta d'acquisto scaduta a Bari
Utente_Bari_1626 · 2 visualizzazioni
Buonasera. Mi configuro come venditore di casa. L'acquirente ha espletato, attraverso una agenzia immobiliare, una proposta di acquisto che ho accettato il 15/11/2022. Mi è stato consegnato un assegno come caparra confirmatoria. Questa proposta ha una clausola sospensiva subordinata all'esito del mutuo da comunicare entro 6 mesi, 15/05/2022. Inoltre c'è scritto che l'atto notarile verrà stipulato entro il 30/05/2022. Tutte queste date non sono state rispettate. Solo telefonicamente l'agenzia immobiliare mi diceva di aspettare. Io, sempre telefonicamente, ho dato un ultimatum di concludere con atto entro il 10/06/2022. Anche questo termine non è stato rispettato. Ieri, 07/07/2022, l'acquirente, attraverso l'agenzia, mi dice telefonicamente che ha avuto delibera mutuo ed è pronto a fare atto. Posso non vendere più la casa? La proposta di acquisto è ancora vincolante? Quali conseguenze ci sono se non vendo più? Grazie per il supporto.
Risposta diretta
Con ogni probabilità la proposta d'acquisto è decaduta: sia il termine per la comunicazione del mutuo (15/05) sia quello per il rogito (30/05) sono scaduti, e anche il suo ultimatum verbale del 10/06 è rimasto senza esito. Il compratore non può oggi pretendere di riattivarla unilateralmente.
Quadro normativo
- Artt. 1353-1360 c.c. — condizione sospensiva: se la condizione (ottenimento del mutuo) non si avvera entro il termine pattuito, il contratto non produce effetti e si considera decaduto.
- Art. 1385 c.c. — caparra confirmatoria: in caso di inadempimento del compratore, il venditore ha diritto di trattenere la caparra ricevuta; può in alternativa agire per il risarcimento del maggior danno.
- Art. 1454 c.c. — diffida ad adempiere: per ottenere la risoluzione con certezza giuridica occorre una diffida scritta con termine non inferiore a 15 giorni; l'ultimatum verbale non produce l'effetto risolutivo.
- Art. 2932 c.c. — esecuzione in forma specifica: il compratore potrebbe, in linea teorica, agire in giudizio per una sentenza sostitutiva del rogito, ma solo se il contratto fosse ancora valido ed efficace.
Come funziona in pratica
- Il termine per la comunicazione del mutuo (15/05) è scaduto senza alcuna risposta scritta: la condizione sospensiva non si è avverata nei modi e nei tempi pattuiti, e la proposta è verosimilmente decaduta di diritto.
- Il termine per il rogito (30/05) è anch'esso scaduto; le interlocuzioni telefoniche con l'agenzia non costituiscono proroga valida in assenza di accordo scritto firmato da entrambe le parti.
- Il suo ultimatum verbale del 10/06 non equivale a una diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., ma documenta la sua volontà inequivoca di non attendere oltre.
- La comunicazione tardiva del 07/07 (delibera mutuo) arriva oltre due mesi dopo la scadenza, senza che vi sia stata alcuna proroga scritta da lei sottoscritta.
- In caso di controversia, il foro competente sarebbe il Tribunale di Bari, in quanto sede del luogo in cui si trova l'immobile (art. 21 c.p.c.).
Cosa conviene fare
- Inviare immediatamente una raccomandata A/R o PEC al compratore e all'agenzia, dichiarando la decadenza della proposta per mancato avveramento della condizione sospensiva nei termini pattuiti e per scadenza del termine per il rogito.
- Non restituire la caparra: il comportamento inadempiente del compratore legittima la ritenzione ai sensi dell'art. 1385 c.c., salvo diversa valutazione di un avvocato sul merito specifico.
- Non impegnarsi verbalmente né in senso positivo né negativo con l'agenzia: qualsiasi risposta deve essere in forma scritta.
- Raccogliere tutta la documentazione disponibile: proposta firmata, copia dell'assegno di caparra, eventuali SMS o messaggi WhatsApp con l'agenzia, qualsiasi comunicazione scritta.
- Consultare un avvocato a Bari prima di qualsiasi ulteriore passo: il compratore potrebbe tentare un'azione ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento coattivo dell'immobile, ed è essenziale predisporre una strategia difensiva preventiva.
Questa risposta è generata da intelligenza artificiale e ha scopo puramente informativo. Non costituisce consulenza legale professionale.
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