Asta giudiziaria e pertinenze omesse: rimedi legali
Utente_Anonimo_6511 · 1 visualizzazioni
Nel 2017 ho acquistato un immobile aggiudicando asta giudiziaria. L'immobile fabbricato era usato dal ex-proprietario all 100% (il debitore) come negozio di alimentari. Il fabbricato è registrato al catasto fabbricati come mappale 260 subalterno 6. Il fabbricato copre totalmente il mappale del terreno registrato a catasto terreni come mappale 260. Storicamente il fabbricato fu ristrutturato con regolari concessioni edilizie andando leggermente anche a trovarsi sopra agli adiacenti terreni. Gli adiacenti terreni mappali 259 e 295 anche essi di completa proprieta un tempo del debitore. Davanti al fabbricato esiste una piccola area scoperta registrata al catasto come mappale 260 subalterno 5 anche essa di proprieta al 100% del debitore. Tutti tali beni furono ipotecati nel corso del procedimento esecutivo iniziato nel anno 2010. Nel pignoramento unico dato catastale scritto è mappale 260 sub6 C/1 Nat Negozia Botteghe. La ordinanza di vendita riporta mappale 260 sub6 e mappale 260 sub5. La ordinanza di vendita scrive esplicitamente la seguente frase "il tutto meglio descritto nell'elaboarato peritale". La perizia tecnica nella descrizione generale del lotto afferma che l'immobile è costituito da fabbricato registrato al catasto fabbricati come particella 260 sub 6 dotata di pertinenze mappale 260 sub5 per scale di accesso al negozio, pertinenza mappale 259 usata come parcheggio per il negozio, pertinenza mappale 295 usata come zona carico-scarico. La perizia tecnica nella sezione di stima del costo afferma esplicitamente che la stima è di un immobile dotato di pertinenza scoperta. Mi sono accorto nel 2023 che solo l'immobile fabbricato 260 sub 6 ed il terreno mappale 260 risultano registrati di mia proprietà. Gli altri dati catastali risultano tutt'ora di proprietà del debitore che nel 2019 è defunto e tutti i suoi eredi hanno firmato una rinuncia alla eredità. l'immobile di mia proprietà risulta completamente circondato da mappali di proprietà non mia. l'immobile di mia proprietà risulta essere attualmente un bene intercluso. Nessun documento su cui è stata indetta la asta cita beni interclusi messi in vendita. L'immobile di mia proprietà è privo di pertinenze scoperte. Senza i terreni circostanti il fabbricato esso non può essere usato come attività commerciale che richiede zone di parcheggio e zone carico-scarico L'immobile attualmente di mia proprietà potrebbe essere destinato ora ad uso come magazzino privato e ciò è una notevole diminuzione del valore dell'immobile. Come può essere convinto il tribunale a trasferire a norma di legge tutti gli immobili identificati dei dati catastali citati in perizia? Ci sono varie discordanze tra atti di pignoramento , ordinanza di vendita, perizia tecnica. Chi è responsabile di queste discordanze che mi hanno fatto credere di acquistare l'immobile complessivo cosi come lo usava il debitore con tutte le pertinenze citate? Chi mi deve trasferire tutti gli immobili? Chi mi deve rimborsare una eventuale somma di denaro? Qualcuno può vendermi ad un prezzo da concordare (che vorrei fosse molto basso) gli immobili rimasti di proprietà del ex-debitore ora defunto che circondano l'immobile di mia proprietà? Se tali immobili mi vengono trasferiti alla mia proprietà in un qualsiasi modo voglio che siano liberi da ogni vincolo che possa essere rimasto quali ipoteche o qualsiasi altro vincolo.
Risposta diretta
Il decreto di trasferimento emesso nel 2017 è incompleto: poiché l'ordinanza di vendita rimandava espressamente alla perizia tecnica, tutti i beni in essa descritti — comprese le pertinenze mappali 259, 295 e 260 sub5 — avrebbero dovuto esserti trasferiti. Hai diritto a chiedere la rettifica o integrazione di quel decreto.
Quadro normativo
L'art. 586 c.p.c. disciplina il decreto di trasferimento: il giudice dell'esecuzione ordina il trasferimento del bene venduto così come descritto negli atti di vendita. Poiché l'ordinanza dichiarava espressamente "il tutto meglio descritto nell'elaborato peritale", la perizia è parte integrante dell'atto di vendita e ne definisce l'oggetto. La discordanza tra ciò che era posto in vendita e ciò che è stato effettivamente trasferito costituisce un errore materiale del decreto, correggibile con istanza al giudice. Per i beni rimasti intestati al debitore defunto con rinuncia di tutti gli eredi, l'art. 586 c.c. prevede la devoluzione allo Stato: quei mappali appartengono oggi all'Agenzia del Demanio. Infine, l'art. 1051 c.c. tutela il proprietario di un fondo intercluso riconoscendogli il diritto di passaggio coattivo, ma tale rimedio è secondario rispetto al recupero delle pertinenze.
Come funziona in pratica
- Raccogli tutta la documentazione: pignoramento, ordinanza di vendita, perizia tecnica, decreto di trasferimento e visure catastali attuali
- Presenta un'istanza di rettifica e integrazione del decreto di trasferimento al giudice dell'esecuzione che ha curato la procedura, allegando la prova che la perizia descriveva i mappali 259, 295 e 260 sub5 come pertinenze del lotto
- Il giudice può emettere un decreto integrativo che dispone il trasferimento anche di quei beni, con cancellazione di ipoteche e vincoli ai sensi dell'art. 586 c.p.c.
- Per i beni ormai di proprietà statale (eredità devoluta), contatta l'Agenzia del Demanio territorialmente competente: puoi chiedere l'acquisto a titolo oneroso o richiedere il trasferimento forzato per interclusione
- Per il danno subito (diminuzione di valore, mancato uso commerciale), valuta un'azione risarcitoria nei confronti del professionista delegato (notaio o avvocato delegato) che ha redatto il decreto in modo incompleto, o in subordine nei confronti del custode giudiziario
Cosa conviene fare
- Rivolgiti urgentemente a un avvocato specializzato in diritto delle esecuzioni immobiliari: l'istanza al giudice dell'esecuzione è il rimedio più rapido ed economico
- Fai stimare da un tecnico la differenza di valore tra l'immobile come descritto in perizia e come attualmente trasferito: servirà per quantificare l'eventuale risarcimento
- Contatta l'Agenzia del Demanio per verificare se i mappali siano già stati acquisiti al patrimonio statale e a quali condizioni possano essere ceduti
- Verifica con un tecnico se eventuali ipoteche sui beni da acquisire siano state già cancellate in sede esecutiva o se residuino vincoli da estinguere
- Non procedere ad alcun accordo privato senza aver prima chiarito la situazione giuridica con il giudice dell'esecuzione: il trasferimento corretto del decreto è la strada maestra e più solida
Questa risposta è generata da intelligenza artificiale e ha scopo puramente informativo. Non costituisce consulenza legale professionale.
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