Pre-asta sospesa: devo pagare l'agenzia immobiliare?
Utente_Anonimo_8685 · 30 visualizzazioni
Buongiorno, Ci siamo rivolti ad una agenzia immobiliare per un immobile in pre asta, abbiamo firmato il mandato, ma al momento non siamo riusciti a vedere l'immobile in quanto la procedura è sospesa
Risposta diretta
Se la procedura esecutiva è sospesa e non è stato concluso alcun affare, non è dovuta la provvigione all'agenzia immobiliare. Il diritto al compenso del mediatore nasce solo al momento della conclusione effettiva della compravendita.
Quadro normativo
La mediazione immobiliare è disciplinata dagli artt. 1754 e seguenti del Codice Civile. In particolare, l'art. 1755 c.c. stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione solo se l'affare è stato concluso per effetto del suo intervento. Se la vendita non si perfeziona, il compenso non è dovuto, salvo diversa clausola contrattuale. L'art. 1756 c.c. prevede invece il rimborso delle spese solo se espressamente concordato per iscritto.
Come funziona in pratica
- Un immobile in pre-asta è soggetto a una procedura esecutiva o concorsuale: la vendita avviene prima dell'asta vera e propria, ma sempre nell'ambito di quel procedimento giudiziario
- Se la procedura è sospesa (es. per opposizione del debitore, accordo tra le parti o provvedimento del giudice), nessuna vendita può essere perfezionata
- Il mandato firmato con l'agenzia è un incarico di mediazione: obbliga le parti a collaborare, ma non garantisce il buon esito dell'affare
- Senza conclusione dell'affare, il mediatore non matura il diritto alla provvigione
- Occorre però leggere attentamente il testo del mandato: alcune agenzie inseriscono clausole su rimborso spese o compensi fissi indipendenti dall'esito
Cosa conviene fare
- Rileggi il mandato con attenzione, cercando clausole su penali, rimborso spese o compensi forfettari
- Se non sono presenti tali clausole, puoi comunicare per iscritto all'agenzia che, stante la sospensione della procedura, l'incarico non può produrre effetti
- Chiedi aggiornamenti sull'andamento della procedura al tribunale o al professionista delegato alla vendita: potrebbe riprendere o essere definitivamente chiusa
- Se l'agenzia pretende comunque un pagamento non previsto dal contratto, non pagare e richiedi un parere legale specifico prima di qualsiasi accordo
- Valuta se il mandato prevede un termine di durata: alla scadenza, l'incarico si estingue automaticamente senza obblighi ulteriori
Questa risposta è generata da intelligenza artificiale e ha scopo puramente informativo. Non costituisce consulenza legale professionale.
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💬 Utente_Anonimo_8535
Cosa devo fare ad ottenere il rimborso della quota versata ? 1390 + iva20%
Risposta diretta
Se l'agenzia immobiliare non ha potuto far visitare l'immobile a causa della sospensione della procedura esecutiva, non ha ancora adempiuto alla sua prestazione: hai buone ragioni per chiedere il rimborso della quota versata.
Quadro normativo
In materia di mediazione immobiliare, l'art. 1755 del Codice Civile stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione solo nel momento in cui l'affare viene concluso grazie al suo intervento. Se il servizio non è stato reso — perché l'immobile non è stato nemmeno visitabile — il presupposto per trattenere il compenso non si è verificato.
Rileva inoltre la disciplina sull'impossibilità sopravvenuta della prestazione (art. 1463 c.c.): se la prestazione dell'agenzia è diventata impossibile per cause esterne (la sospensione della procedura), il cliente non è tenuto a pagare la controprestazione, e quanto già versato è ripetibile.
Come funziona in pratica
- Verifica attentamente il testo del mandato firmato: alcune agenzie inseriscono clausole che prevedono il pagamento di quote a fondo perduto indipendentemente dall'esito
- Se nel contratto la quota è descritta come "acconto" o "caparra" collegata alla conclusione dell'affare, hai un argomento più solido per il rimborso
- Se invece è qualificata come "compenso per attività preliminare" già svolta (ricerca, pratiche, ecc.), l'agenzia potrebbe contestare il rimborso parzialmente
- La sospensione della procedura esecutiva è un fatto oggettivo documentabile: chiedi all'agenzia o al tribunale competente la conferma scritta della sospensione
Cosa conviene fare
- Invia una raccomandata A/R o PEC all'agenzia con richiesta formale di rimborso, allegando prova della sospensione della procedura
- Indica un termine di pagamento (di solito 15-30 giorni) e avvisa che in mancanza procederai per vie legali
- Se l'agenzia è iscritta alla Camera di Commercio, puoi segnalare il comportamento scorretto e valutare la mediazione obbligatoria prima del tribunale
- Per un importo di circa 1.668 euro (1.390 + IVA), considera il giudice di pace: la procedura è semplice e poco costosa
- Consulta un avvocato per esaminare il testo del mandato prima di agire: la clausola contrattuale è l'elemento decisivo
Questa risposta è generata da intelligenza artificiale e ha scopo puramente informativo. Non costituisce consulenza legale professionale.
💬 Utente_Anonimo_6421
Cosa devo indicare nella Pec per ottenere il rimborso?
Risposta diretta
Se la procedura esecutiva è sospesa e l'affare non si è concluso, l'agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione. Puoi contestare qualsiasi richiesta di pagamento tramite PEC, citando la mancata conclusione del contratto.
Quadro normativo
Il riferimento principale è l'art. 1755 del Codice Civile, che disciplina la provvigione del mediatore: il compenso spetta solo se l'affare è stato effettivamente concluso grazie all'intervento dell'agenzia. Se non c'è stato nessun contratto preliminare, nessun rogito e nessun accordo vincolante tra le parti, la provvigione non matura. È irrilevante che l'agenzia abbia svolto attività preparatorie: senza affare concluso, niente compenso.
Attenzione però: se nel mandato firmato erano previste spese forfettarie o rimborsi per l'attività di ricerca, quelle clausole potrebbero essere valide indipendentemente dalla conclusione. Rileggi il documento con attenzione prima di inviare la PEC.
Come funziona in pratica
- La sospensione della procedura esecutiva è una circostanza oggettiva, indipendente dalla tua volontà
- Non aver potuto visitare l'immobile rafforza la tua posizione: non c'è stata nemmeno la fase istruttoria minima
- Se hai già versato somme a titolo di "acconto provvigione" o "spese", hai diritto a richiederne il rimborso
- Se invece non hai ancora pagato nulla, puoi semplicemente contestare qualsiasi futura richiesta
Cosa conviene fare
- Nella PEC indica: i tuoi dati, il riferimento al mandato firmato (data e numero), il fatto che la procedura di pre-asta risulta sospesa e che l'immobile non è stato visitato né l'affare concluso
- Chiedi espressamente: la conferma scritta che nulla è dovuto a titolo di provvigione, oppure il rimborso delle somme versate entro un termine (es. 15 giorni)
- Allega: copia del mandato e qualsiasi documento che attesti la sospensione della procedura (es. comunicazione del tribunale o del custode giudiziario)
- Riserva azioni legali: chiudi la PEC con la frase «in mancanza di riscontro, mi riservo di tutelare i miei interessi nelle sedi competenti»
- Se l'agenzia insiste nel richiedere somme non dovute, valuta una segnalazione all'Associazione di categoria o un'azione davanti al Giudice di Pace per le somme più contenute
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