Agente immobiliare abusivo a Lodi: rimborso
Utente_Lodi_2590 · 2 visualizzazioni
La Cliente a settembre 2019 si è rivolta ad un asserito agente immobiliare, al fine di acquistare un immobile di metratura pari a 120 m^2 sito ad Albenga. La Cliente ha pertanto visitato un immobile che l'agente le aveva assicurato avere quella metratura al costo di 190.000 €. La Cliente ha versato nell'immediatezza 10.000 € a titolo di compenso dell'agente e poi in altre 2 soluzioni 45.500 € a titolo di anticipo del prezzo, il tutto sempre in contanti. La Cliente ha poi fatto eseguire una visura dalla quale è emerso che l'appartamento de quo ha un'estensione pari a 100 m^2 e pertanto non intende perfezionare l'acquisto. Alla richiesta di restituzione delle succitate somme l'agente però ha negato tale possibilità. La Cliente si era rivolto ad un legale, ma non soddisfatta del suo operato intende revocare il mandato. Tanto premesso, a questa, pensionata, occorre un Legale su Lodi che la assista nella menzionata vicenda.
Risposta diretta
La situazione configura potenzialmente una truffa contrattuale (art. 640 c.p.) e comunque un'ipotesi di dolo determinante ai sensi dell'art. 1439 c.c., che legittima l'annullamento di qualsiasi accordo e la restituzione integrale delle somme versate. Se l'agente non risulta iscritto alla CCIAA, la provvigione di €10.000 è in ogni caso non dovuta per legge, indipendentemente dal dolo.
Quadro normativo
- Art. 1439 c.c. — dolo determinante: il contratto è annullabile quando i raggiri di una parte (metratura falsa) sono stati essenziali al consenso; consegue la restituzione di quanto versato
- Art. 2033 c.c. — ripetizione dell'indebito: diritto alla restituzione delle somme pagate senza causa valida
- Art. 6, L. 39/1989 e D.Lgs. 59/2010 — l'agente deve essere iscritto al Ruolo agenti immobiliari presso la CCIAA; in mancanza, la provvigione non è dovuta e va restituita
- Art. 640 c.p. — truffa: il raggiro sulla metratura e la riscossione di ingenti somme in contanti possono integrare reato penale
- Art. 1337 c.c. — culpa in contrahendo per violazione della buona fede nelle trattative
- Il foro per l'azione civile sarà il Tribunale competente in base al domicilio del convenuto o al luogo di esecuzione del contratto; un avvocato con sede a Lodi potrà gestire il fascicolo e coordinarsi con eventuali fori territorialmente competenti
Come funziona in pratica
- Verificare immediatamente se l'agente è iscritto alla CCIAA (consultabile online sul Registro Imprese): se non lo è, il recupero dei €10.000 di provvigione è quasi certo
- Inviare una diffida formale con raccomandata A/R, chiedendo la restituzione dell'intera somma (€55.500) entro 15 giorni
- In assenza di risposta: ricorso per decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, sulla base della documentazione dei pagamenti
- In parallelo: esposto-querela per truffa alla Procura della Repubblica territorialmente competente — il procedimento penale può accelerare anche il recupero civile
- Raccogliere tutta la documentazione disponibile: visura catastale, prove dei pagamenti in contanti, eventuali messaggi, annunci, promesse scritte
- Attenzione: i pagamenti in contanti per importi superiori a €2.999,99 (soglia vigente nel 2019) violano la normativa antiriciclaggio — il legale valuterà l'impatto processuale
Cosa conviene fare
- Revocare subito il mandato al legale precedente tramite raccomandata A/R, chiedendo la restituzione di tutti gli atti e documenti
- Non firmare nulla né effettuare ulteriori versamenti all'agente
- Affidarsi a un avvocato specializzato in diritto immobiliare o penale, che possa gestire contestualmente l'azione civile (decreto ingiuntivo) e la querela per truffa
- Valutare con il legale la richiesta di sequestro conservativo sui beni dell'agente, se vi è rischio concreto di dispersione del patrimonio
- Conservare qualsiasi prova dei pagamenti in contanti, compresi eventuali testimoni presenti al momento dei versamenti
Questa risposta è generata da intelligenza artificiale e ha scopo puramente informativo. Non costituisce consulenza legale professionale.
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