Preliminare casa: il venditore chiede soldi extra?
Utente_Anonimo_3145 · 32 visualizzazioni
Vogliamo comprare la villetta al prezzo di 200.000 € come da contratto preliminare firmato, per la quale abbiamo già versato 20.000 € di caparra e un primo aumento richiesto di 10.000 €. Nel frattempo stiamo vendendo la casa in cui viviamo e siamo in attesa che la banca completi le ultime verifiche per l'erogazione definitiva del mutuo (che è già stato approvato). Il ritardo non dipende da noi e non accettiamo di dover aggiungere ulteriori 10.000 € richiesti ora fuori contratto
Risposta diretta
Il venditore non ha diritto a pretendere somme aggiuntive rispetto a quanto stabilito nel contratto preliminare. Potete legittimamente rifiutare i 10.000 € richiesti fuori contratto senza che ciò vi esponga ad alcuna conseguenza.
Quadro normativo
Il contratto preliminare (art. 1351 c.c.) vincola entrambe le parti alle condizioni pattuite: né il venditore né l'acquirente possono modificarle unilateralmente. La caparra confirmatoria versata (art. 1385 c.c.) tutela entrambi: se il venditore si rifiuta di procedere al rogito senza giustificato motivo, avete diritto alla restituzione del doppio di quanto versato. Il ritardo causato dall'iter bancario per l'erogazione del mutuo (già approvato) non costituisce inadempimento da parte vostra, specialmente se il contratto preliminare prevedeva tale condizione o un termine ragionevole.
Come funziona in pratica
- Il contratto preliminare firmato fissa prezzo, caparra e condizioni: nessuna delle due parti può aggiungervi obblighi non previsti
- La richiesta dei 10.000 € extra è giuridicamente priva di fondamento e va rifiutata per iscritto (raccomandata A/R o PEC)
- Il ritardo nell'erogazione del mutuo, se l'approvazione è già avvenuta, è un fatto oggettivo non imputabile a voi
- Se il venditore dovesse rifiutarsi di presentarsi al rogito, potete agire in giudizio per esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. (il giudice trasferisce la proprietà con sentenza) oppure chiedere la restituzione del doppio della caparra
- Le somme già versate (€ 20.000 + € 10.000) sono tutelate: in caso di inadempimento del venditore, avete diritto alla loro restituzione integrale più il doppio della caparra confirmatoria iniziale
Cosa conviene fare
- Rifiutate per iscritto la richiesta dei 10.000 € extra, specificando che il prezzo è quello del preliminare firmato
- Chiedete alla banca una lettera di conferma dell'approvazione del mutuo e dei tempi previsti per l'erogazione, da conservare come prova che il ritardo non vi è imputabile
- Fissate (o sollecitate) una data per il rogito notarile compatibile con i tempi bancari comunicati
- Se il venditore insiste o minaccia di recedere, consultate subito un avvocato per inviare una diffida formale e valutare l'azione ex art. 2932 c.c.
- Non versate nessuna ulteriore somma fuori da quanto previsto nel preliminare senza che sia formalizzata in un atto scritto e firmato da entrambi
Questa risposta è generata da intelligenza artificiale e ha scopo puramente informativo. Non costituisce consulenza legale professionale.
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💬 Utente_Anonimo_3903
Ma se consulto un avvocato nella vostra piattaforma devo pagare ?
Risposta diretta
Il venditore non può pretendere somme aggiuntive rispetto al prezzo fissato nel contratto preliminare. Quel contratto è legalmente vincolante per entrambe le parti e potete rifiutare i nuovi €10.000 senza essere in alcun modo in torto.
Quadro normativo
Il contratto preliminare (art. 1351 c.c.) obbliga entrambe le parti a concludere il rogito definitivo alle esatte condizioni pattuite. Una modifica del prezzo richiede il consenso scritto di entrambi: il venditore non può imporla unilateralmente. Chi lo fa si pone in inadempimento contrattuale ai sensi dell'art. 1218 c.c. In caso di rifiuto a stipulare, avete due strumenti:
- Art. 2932 c.c. – esecuzione in forma specifica: il giudice emette una sentenza che tiene luogo del rogito, trasferendovi la proprietà anche senza la firma del venditore
- Art. 1385 c.c. – doppio della caparra confirmatoria: se il venditore è inadempiente, potete recedere e pretendere il rimborso del doppio della caparra versata (€20.000 × 2 = €40.000)
Come funziona in pratica
- Il prezzo contrattuale è €200.000: è definitivo e non modificabile senza un accordo scritto firmato da entrambi
- Il primo extra di €10.000 già versato va analizzato con attenzione: se non era previsto nel preliminare, potrebbe essere recuperato come indebito oggettivo (art. 2033 c.c.)
- Il mutuo approvato ma non ancora erogato non vi rende inadempienti: la banca agisce nei propri tempi tecnici
- Rifiutare i nuovi €10.000 è legittimo: nessuna norma vi obbliga a pagare somme non contrattualizzate
- Se il venditore minaccia di non presentarsi al rogito, scattano i rimedi sopra descritti a vostro favore
Cosa conviene fare
- Non versare i €10.000 aggiuntivi richiesti: non sono dovuti
- Inviare una diffida formale tramite raccomandata A/R o PEC, intimando al venditore di presentarsi alla firma del rogito alle condizioni del preliminare originario
- Conservare tutta la documentazione: contratto preliminare, ricevute della caparra e del primo extra, messaggi e comunicazioni scritte del venditore
- Valutare il recupero del primo extra di €10.000 già pagato, se versato sotto pressione e senza titolo contrattuale
- Consultare un avvocato prima della data del rogito: una lettera legale spesso risolve la situazione senza dover ricorrere al tribunale
Questa risposta è generata da intelligenza artificiale e ha scopo puramente informativo. Non costituisce consulenza legale professionale.
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