Delibera condominiale in prorogatio: è valida?
Utente_Roma_9019 · 11 visualizzazioni
Salve ho il mio amministratore di condominio,siamo 9 in totale, Trovandosi in prorogatio dal 27 ottobre 2024,non vi e5 stato nessuno rinnovo esplicito da parte dell assemblea , né,l amministratore ha dato le dimissioni, ora il 15 dicembre effettua una assemblea a cui io non partecipo ,in cui delibera lavori straordinari rifacimento giardino, Lavori deliberati nel novembre 2023,come lavori straordinari ma senza,La dicitura urgenti, Per cui delibera questi lavori con un altra ditta contattata unilateralmente da lui,in quanto l altra non si è presentata all appuntamento a fine novembre.... Volevo de è legittima la delibera dove oltretutto inserisce la ori per eliminazione siepe ,un totale di altri 5 Milà euro,compreso 1000 euro compenso extra,Spese non specificate al momento del rinnovo nomina del 2022 grazie
Risposta diretta
La delibera presenta diversi profili di illegittimità che la rendono impugnabile: l'amministratore in prorogatio ha poteri ridotti alla sola gestione ordinaria urgente, e alcuni elementi della delibera — la scelta unilaterale della ditta e il compenso extra non autorizzato — possono essere contestati entro 30 giorni dalla comunicazione.
Quadro normativo
La materia è disciplinata da
- Art. 1129 c.c. (modificato dalla L. 220/2012): l'amministratore in prorogatio (dopo la scadenza del mandato senza rinnovo) può compiere solo atti di ordinaria amministrazione urgenti e indifferibili
- Art. 1135 c.c.: i lavori straordinari richiedono una delibera assembleare con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c.
- Art. 1136 c.c.: per lavori straordinari in prima convocazione servono la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo dei millesimi; in seconda convocazione un terzo dei condòmini e un terzo dei millesimi
- Art. 1137 c.c.: le delibere assembleari possono essere impugnate entro 30 giorni (termine perentorio) — decorrono dalla data dell'assemblea per gli assenti
Come funziona in pratica
- L'amministratore in prorogatio non può eseguire lavori straordinari non urgenti di sua iniziativa; li può solo deliberare in assemblea, ma la qualifica "urgente" è requisito essenziale per giustificare l'azione senza preventiva autorizzazione assembleare rinnovata
- La scelta unilaterale della nuova ditta (in sostituzione di quella originaria senza nuovo preventivo o approvazione assembleare comparativa) è irregolare e potenzialmente fonte di responsabilità per l'amministratore
- Il compenso extra di €1.000 non specificato al momento della nomina del 2022 richiede esplicita approvazione assembleare: senza di essa è privo di base contrattuale
- L'assemblea del 15 dicembre — pur con l'amministratore in prorogatio — è formalmente valida se convocata nei modi di legge e se i quorum dell'art. 1136 c.c. sono stati rispettati; il vizio riguarda i contenuti specifici, non necessariamente l'assemblea in sé
- La tua assenza all'assemblea non ti preclude l'impugnazione, ma i 30 giorni per te decorrono dalla comunicazione del verbale
Cosa conviene fare
- Richiedere immediatamente copia del verbale dell'assemblea del 15 dicembre: il termine dei 30 giorni per l'impugnazione decorre dalla sua ricezione
- Verificare il quorum: controlla se erano presenti almeno 1/3 dei millesimi e la maggioranza degli intervenuti (o 1/3 in seconda convocazione)
- Contestare in assemblea straordinaria: puoi richiedere la convocazione — con almeno 1/6 dei condòmini o 1/6 dei millesimi — per revocare l'amministratore e annullare la delibera
- Impugnare la delibera al Tribunale di Roma entro 30 giorni dalla ricezione del verbale per i vizi descritti (compenso extra non autorizzato, scelta unilaterale della ditta, poteri in prorogatio)
- Consultare un avvocato civilista prima della scadenza del termine: l'impugnazione tardiva è inammissibile e il danno diventerebbe difficilmente recuperabile
Questa risposta è generata da intelligenza artificiale e ha scopo puramente informativo. Non costituisce consulenza legale professionale.
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