Prima casa 2026: effetti dell'abrogazione art. 66

Risposta diretta

Se il rogito viene stipulato e registrato entro il 31 dicembre 2026, l'acquirente conserva la piena tutela dell'art. 66 della L. 342/2000, che impedisce all'Agenzia delle Entrate di effettuare accertamenti di maggior valore quando l'imposta di registro è calcolata sul valore catastale. Dal 1° gennaio 2027, eliminata quella norma, tale protezione non esisterà più.

Quadro normativo

L'art. 66 della Legge 342/2000 ha introdotto la valutazione automatica per i trasferimenti immobiliari tra privati: se l'imposta di registro è versata sul valore catastale rivalutato, il Fisco non può contestare un valore superiore. Il meccanismo opera in sinergia con il sistema "prezzo-valore" (art. 1, co. 497, L. 266/2005). L'abrogazione, efficace dal 1° gennaio 2027, elimina questa preclusione, riaprendo la strada agli accertamenti di valore basati sul prezzo di mercato. In base al principio "tempus regit actum", gli atti registrati nel 2026 restano soggetti alla disciplina vigente alla data della registrazione.

Come funziona in pratica

• Rogito entro il 31/12/2026: l'atto è regolato dalla normativa attuale; l'abrogazione non ha effetto retroattivo e la protezione rimane consolidata
• Rogito dal 1°/1/2027: l'Agenzia delle Entrate potrà verificare la congruità del prezzo dichiarato rispetto al valore di mercato ed emettere un avviso di accertamento per imposte di registro, ipotecaria e catastale aggiuntive
• Termini di decadenza: per atti del 2026, l'accertamento resta possibile entro 5 anni dalla registrazione; conservare documenti che giustifichino il prezzo è quindi prudente anche per chi firma nel 2026
• Agevolazioni prima casa: le aliquote ridotte (2% di registro per privati, 4% IVA per nuove costruzioni) rimangono invariate e distinte dalla questione della base imponibile accertabile

Cosa conviene fare

• Anticipare il rogito al 2026 ove tecnicamente possibile, per cristallizzare la protezione dell'art. 66 ancora in vigore
• Indicare espressamente in atto la scelta del sistema "prezzo-valore" con riferimento all'art. 66, su consiglio del notaio, per fissare il regime applicabile
• Raccogliere documentazione di supporto al prezzo: perizie di stima, annunci comparabili, trattative scritte, utili come prova difensiva in caso di futuro controllo
• Monitorare eventuali norme transitorie che il legislatore potrebbe introdurre prima del 1° gennaio 2027, anche in sede di legge di bilancio
• Consultare un commercialista o il notaio rogante per valutare l'esposizione specifica, soprattutto se l'immobile presenta un forte divario tra valore catastale e valore di mercato

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Questa risposta è generata da intelligenza artificiale e ha scopo puramente informativo. Non costituisce consulenza legale professionale.

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