Fotovoltaico in condominio: serve il voto unanime?
Utente_Anonimo_1609 · 22 visualizzazioni
Buongiorno. Vivo in condominio composto da 4 famiglie e ho intenzione di installare un impianto fotovoltaico sul tetto condominiale. Prima di procedere in ogni modo, come ho sempre fatto, ho chiesto a tutti e ottenuta risposta positiva da tutti ho contattato la ditta per il sopralluogo. Da quest'ultima ho fatto sviluppare preventivo valido per me e per gli altri condomini nel caso fossero interessati. Il tecnico oltre al preventivo ha sviluppato un progetto in modo da verificare se ci fosse sul tetto lo spazio utile per 4 impianti in modo che ognuno potesse tranquillamente montare il proprio impianto quando volesse. Tutto ok, preventivo e progetto pronti. Chiamo tutti i condomini e organizzo una riunione. Consegno a tutti una copia del progetto completo di preventivo e un piccolo documento che ho formulato documentandomi online su tutto il discorso della divisione degli spazi in comune, nel rispetto degli interessi di tutti e che spiega che i cablaggi passeranno esternamente per non intaccare il tetto e soprattutto perché i sottotetto sono di proprietà. Ed è qui che una signora del piano di sopra, con sottotetto di proprietà parte subito dicendo che nell'atto risulta si proprietaria del sottotetto ma anche avente diritto alla colonna d'aria. In quel momento gli ho da subito detto che semmai un giorno fosse necessario sarà mia premura smontare l'impianto per poi rimontarlo a lavori finiti, e se neccessario mettere per scritto e ufficializzarlo tramite notaio o non so chi. Gli altri tutti d'accordo, anche il condominio che vive sotto l'altra metà del tetto (che tra l'altro è dove andranno messi i miei pannelli, ma per una questione di correttezza è giusto che si arrivi allo sta bene comune). Al momento siamo in standby, queste persone sono però molto particolari e conoscendole (e si è già dimostrato) faranno le indifferenti e già da ora non rispondono ai messaggi dove chiedo se si fossero confrontati con il loro legale. Da parte mia, leggendo un po' qua è un po' là, ho letto che siccome non si parla di tetto di proprietà, ma solo di colonna d'aria, io in teoria potrei tranquillamente procedere. Anzi, ho letto che semmai un domani volessero aumentare il volume del sottotetto, con progetto approvato dal comune ecc ecc, sarebbe a carico loro smontare e rimontare gli impianti, così come le tegole, le travi e tutto quello che fa parte del tetto condominiale. Chiedo aiuto ad un avvocato per mettere le cose in chiaro prima di procedere e soprattutto (semmai avessi diritto di procedere) per tutelarmi da problemi futuri, dati alcuni precedenti avvenuti proprio con queste persone.
Risposta diretta
No, non hai bisogno del consenso unanime di tutti i condomini per installare un impianto fotovoltaico sul tetto condominiale. La legge ti riconosce espressamente questo diritto, e la pretesa della vicina sulla colonna d'aria non è un ostacolo legale sufficiente a bloccarti.
Quadro normativo
L'art. 1122-bis del Codice Civile (introdotto dalla Legge 220/2012 sulla riforma del condominio) stabilisce che ogni condomino ha il diritto di installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili sulle parti comuni — incluso il tetto — per il servizio della propria unità immobiliare. L'assemblea deve deliberare con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (art. 1136, 5° comma c.c.), non con l'unanimità. Il tetto è parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., indipendentemente dal fatto che qualcuno possieda il sottotetto sottostante.
Quanto alla colonna d'aria: questo diritto riguarda la possibilità di sopraelevare o ampliare il volume edilizio in verticale, non il diritto di veto sull'uso della superficie del tetto comune. È un concetto distinto dall'utilizzo dello spazio aereo sopra la falda per pannelli fotovoltaici, i quali non costituiscono una sopraelevazione permanente dell'edificio.
Come funziona in pratica
- Convoca l'assemblea in forma regolare (almeno 5 giorni di preavviso via raccomandata o PEC) con all'ordine del giorno l'approvazione dell'installazione ex art. 1122-bis c.c.
- Nella delibera specifica che i lavori saranno eseguiti a tuo carico, che i cablaggi passeranno in esterno e che sarà preservata la funzionalità e il decoro del tetto
- Metti a verbale la disponibilità a smontare e rimontare l'impianto a tue spese nell'eventualità di futuri lavori documentati sul sottotetto della vicina, come già offerto verbalmente
- Con 3 condomini favorevoli su 4, quasi certamente raggiungi la maggioranza millesimale richiesta
- Il silenzio/assenza della vicina non equivale a veto: chi non partecipa non blocca la delibera
Cosa conviene fare
- Affidati a un avvocato per redigere un accordo scritto (scrittura privata autenticata) che formalizzi l'impegno allo smontaggio in caso di sopraelevazione approvata: protegge te e toglie alibi alla vicina
- Conserva tutta la documentazione: il progetto tecnico, il preventivo, le comunicazioni scritte ai condomini, le risposte ricevute
- Non attendere la risposta della vicina al legale: convoca l'assemblea, delibera nel rispetto dei quorum e poi procedi — la legge è dalla tua parte
- Se dopo la delibera la vicina dovesse opporsi con un'azione legale, la delibera stessa e l'art. 1122-bis c.c. sono la tua difesa principale
Questa risposta è generata da intelligenza artificiale e ha scopo puramente informativo. Non costituisce consulenza legale professionale.
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