Agente immobiliare: può rifiutare la mia proposta?
Utente_Bari_9529 · 12 visualizzazioni
Sabato mattina ho visitato un immobile tramite un'agenzia immobiliare. Circa 20 minuti dopo la visita ho scritto all'agente su WhatsApp: "Possiamo procedere per quanto mi riguarda", manifestando chiaramente la mia volontà di acquistare e di iniziare il procedimento per formulare una proposta. L'agente non mi ha risposto né mi ha contattato durante il weekend. Lunedì mattina ho chiamato io l'agenzia e ho scoperto che c'era un altro potenziale acquirente che, a detta dell'agente, era presente nella loro banca dati da circa 1-2 anni. La precisazione importante è che questa persona non aveva manifestato interesse specificamente per quell'appartamento. Aveva semplicemente comunicato all'agenzia, nell'arco di quel periodo, di essere interessata a trovare un appartamento che avesse determinate caratteristiche, caratteristiche che l'immobile visitato da me possiede. L'agente mi ha detto che questa persona avrebbe avuto una sorta di "priorità" proprio perché era già presente nella banca dati da 1-2 anni e che stava procedendo con una proposta. Da quanto mi è stato riferito, però, tra l'agenzia e questo potenziale acquirente non c'era alcuna proposta d'acquisto già formalizzata, né erano stati versati acconti, né risultavano contratti o altri accordi scritti relativi a quello specifico immobile. La presunta priorità si sarebbe basata esclusivamente su un precedente accordo verbale, descritto sostanzialmente come una "stretta di mano". Il punto che contesto non è avere la precedenza sull'altro acquirente, né sostengo che il mio messaggio WhatsApp costituisse già una proposta d'acquisto formale. Quello che voglio capire è se l'agente potesse impedirmi di formulare una proposta, o non darmi nemmeno la possibilità di presentarla al venditore, privilegiando un altro potenziale acquirente che non aveva precedentemente manifestato interesse per quello specifico immobile e che, per quanto mi è stato riferito, non aveva alcun accordo scritto o vincolante relativo all'immobile. Vorrei quindi capire se, alla luce degli obblighi di correttezza, buona fede e diligenza professionale del mediatore immobiliare, il comportamento dell'agente possa essere contestabile e se esistano precedenti giurisprudenziali o altri strumenti per tutelarmi.
Risposta diretta
Il comportamento dell'agente immobiliare è contestabile: il mediatore immobiliare non può impedire a un acquirente interessato di formalizzare una proposta né scegliere in modo unilaterale a quale acquirente dare la precedenza, specialmente in assenza di accordi scritti vincolanti.
Quadro normativo
La figura del mediatore immobiliare è disciplinata dagli artt. 1754-1762 del Codice Civile e dalla Legge 39/1989. L'art. 1754 c.c. definisce il mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse. Da questa neutralità discende un obbligo fondamentale: l'imparzialità. L'art. 1759 c.c. impone inoltre al mediatore di comunicare alle parti le circostanze rilevanti per la conclusione dell'affare. In materia di trattative, l'art. 1337 c.c. sancisce il principio generale di buona fede precontrattuale.
Come funziona in pratica
- Il mediatore ha il dovere di trasmettere al venditore tutte le manifestazioni d'interesse ricevute, lasciando a lui la scelta dell'acquirente preferito
- Un accordo verbale (la cosiddetta "stretta di mano") tra agenzia e potenziale acquirente non costituisce una proposta d'acquisto né un contratto preliminare e non ha efficacia vincolante sull'immobile
- La presenza di un nominativo in una banca dati non equivale a una prelazione sull'acquisto di un bene specifico: l'interesse generico per un tipo di immobile è diverso da un'offerta su quel preciso appartamento
- Impedire a un acquirente di formulare una proposta viola il dovere di imparzialità e diligenza professionale del mediatore, che risponde nei confronti di entrambe le parti, incluso il venditore che poteva avere interesse a valutare più offerte
Cosa conviene fare
- Documentare tutto: conserva il messaggio WhatsApp del sabato mattina come prova della manifestazione di interesse tempestiva
- Richiedere per iscritto all'agenzia le motivazioni del rifiuto e la conferma che esiste un accordo scritto con l'altro acquirente relativo a quell'immobile specifico
- Se non esiste nulla di scritto, presentare formale reclamo alla Camera di Commercio competente (Bari), presso cui gli agenti immobiliari sono iscritti al Ruolo, e alle associazioni di categoria (FIAIP, FIMAA)
- Valutare una segnalazione all'Antitrust se il comportamento appare sistematico
- Rivolgersi a un avvocato per valutare un'azione risarcitoria ex art. 1759 c.c. qualora sia dimostrabile un danno concreto derivante dall'omessa comunicazione al venditore
Questa risposta è generata da intelligenza artificiale e ha scopo puramente informativo. Non costituisce consulenza legale professionale.
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