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Amministratore di condominio inadempiente

L’amministratore è la figura che svolge azioni esecutive all’interno di un condominio, in quanto si occupa di amministrare e gestire i beni comuni e di dare esecuzione alle delibere dell'assemblea condominiale. Vediamo cosa succede quando l’amministratore di condominio è inadempiente.

< Diritto Civile  

1. L’amministratore di condominio

Il ruolo di amministratore condominiale consiste in uno specifico contratto di mandato, in cui l’amministratore è il mandatario che si occupa di gestire e compiere atti giuridici per conto del mandante, ovvero il condominio.

Proprio per questo motivo, se l’amministratore svolge in malo modo il proprio compito, l’assemblea condominiale ha facoltà di ritirargli l’incarico. Anche un singolo condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea per la revoca dell’incarico, nel caso l’amministratore non renda conto della gestione o se si verificano irregolarità gravi. Tra queste, ad esempio, vi sono “l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore”; “la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi”; “la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini”; “qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva”; e altre situazioni ancora, delineate nell’articolo 1129 della VI parte del Codice Civile.

Va sottolineato che, se l’assemblea condominiale ritira l’incarico all’amministratore, questi non potrà più essere nominato in un momento successivo. Se invece l’assemblea decide di non procedere con la revoca, allora il singolo condomino, che ha riscontrato irregolarità nell’azione dell’amministratore, può presentare denuncia all’autorità giudiziaria e chiedere che sia quest’ultima a disporre la revoca. Se la segnalazione viene accolta, il condomino potrà anche farsi risarcire dal condominio per quanto riguarda le spese legali (il condominio potrà rivalersi a propria volta nei confronti dell’amministratore revocato).

2. Responsabilità per i danni al condominio

L’inadempienza citate in precedenza possono portare alla revoca dell’incarico dell’amministratore. Tuttavia, ve ne sono altre che possono portare quest’ultimo, oltre che alla decadenza dal proprio incarico, all’obbligo di risarcire danni specifici al condominio.

L’amministratore deve infatti svolgere con perizia tutta una serie di compiti, che vanno dall’“eseguire le deliberazioni dell’assemblea” al “disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini”; dal “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio” all’“eseguire gli adempimenti fiscali” e “conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio” (Articolo 1130, VI Parte del Codice Civile).

Se l’amministratore si dimostra negligente o semplicemente si dimentica di prestare la necessaria attenzione ad alcune di queste mansioni, allora sarà responsabile in prima persona dei danni causati sia nei confronti dei condomini, sia verso terzi.

Una sentenza della Cassazione, ad esempio, ha condannato al risarcimento danni un amministratore poi ché gestiva con noncuranza una parte comune del condominio. Non aveva infatti provveduto a liberare il cortile condominiale dalla presenza di vetri taglienti che costituivano un grave pericolo per l’incolumità delle persone (Cassazione, sentenza 24804/2008).

In un altro caso un amministratore non ha avuto cura di provvedere a mettere in sicurezza una pavimentazione, un piccolo avvallamento tra il pavimento ed il tombino di raccolta delle acque condominiali: a causa di ciò, un cliente della farmacia presente all’interno dell’edificio è caduto, procurandosi lesioni guaribili in oltre 40 giorni, mentre l’amministratore è stato condannato per lesioni colpose gravi, come previsto dall’articolo 677 del Codice Penale (Cassazione, sentenza 34147/2012).

Risulta evidente come la figura dell’amministratore di condominio sia divenuta via via sempre più complessa nel corso degli anni, al punto che sempre la Corte di Cassazione già dal 2006 ha sdoganato la possibilità che siano persone giuridiche ad assolvere i compiti di amministrazione condominiale, oppure “professionisti esperti in materia di condominio e in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte all'amministratore dalle leggi speciali” (Cassazione, 22840/2006).

Ciò che si evince, dunque, è che l’amministratore odierno deve essere molto preparato, attento e competente: l’amministratore inadempiente rischia infatti non solo una sollecitazione o una revoca dell’incarico, ma addirittura una denuncia per danni che, in certi casi, può arrivare a sfociare nel penale con conseguenze molto serie.

Fonti normative

VI Parte Codice Civile, Articoli 1129-1130-1131

Cassazione, sentenza 24804/2008

Cassazione, sentenza 34147/2012

Cassazione, 22840/2006

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